Quando um centro de distribuição começa a operar próximo do limite, a primeira percepção costuma ser direta:

Está faltando espaço.

Em alguns casos, essa leitura estará correta. O crescimento da operação pode exigir mais área, a ampliação da instalação atual ou até a mudança para outro centro de distribuição.

Mas “falta de espaço” pode esconder restrições muito diferentes.

O limite pode estar na área de piso. No número de posições-palete. Na altura utilizada. Na seletividade. Nos corredores. Na movimentação. No picking. Ou na própria configuração das estruturas de armazenagem.

Por isso, antes de iniciar a busca por outro imóvel, existe uma pergunta mais importante:

qual capacidade do CD realmente chegou ao limite?

A questão ganha peso em um momento no qual os galpões logísticos estão mais disputados.

Dados da SiiLA divulgados pela Forbes mostram que a taxa de vacância dos condomínios logísticos das classes A+, A e B caiu de 6,05% para 4,42% entre o primeiro e o segundo trimestre de 2026. O estoque monitorado chegou a 30,45 milhões de m², enquanto a demanda permanece aquecida, especialmente em digital fulfillment, transporte e logística.

Em São Paulo, dados da CBRE apontam vacância de 4,5% no segundo trimestre, menor nível dos últimos 18 anos, após mais de 2,1 milhões de m² de absorção bruta no primeiro semestre.

Nesse cenário, decidir precipitadamente que a resposta é ocupar mais metros quadrados pode aumentar o custo de uma escolha que deveria começar pelo diagnóstico da operação.

Antes de ampliar, mudar ou contratar um novo galpão, é necessário entender quanto da restrição está realmente no imóvel e quanto está na maneira como o espaço atual foi configurado para armazenar e movimentar produtos.

O metro quadrado logístico ficou mais disputado

A demanda atual por galpões não significa que toda empresa precise permanecer no imóvel em que está.

Significa que a decisão de sair dele merece mais análise.

Mercado Livre e Shopee, por exemplo, somavam aproximadamente 4,1 milhões de m² locados em condomínios logísticos no Brasil em setembro. Somente as duas empresas possuíam ainda cerca de 1,1 milhão de m² pré-locados para o segundo semestre de 2026.

O movimento ajuda a explicar por que ativos modernos, bem localizados e compatíveis com operações logísticas de maior exigência ganham relevância.

São Paulo fornece uma boa dimensão dessa pressão: e-commerce e varejo responderam por 63% das ocupações de galpões no primeiro semestre de 2026, segundo os dados da CBRE publicados pela Forbes.

Mas a própria diferença entre mercados mostra que não existe uma realidade imobiliária única no país.

No Rio de Janeiro, por exemplo, galpões classe A encerraram o primeiro semestre com vacância de 12,2%, bem acima dos 3,9% registrados em São Paulo na análise da Cushman & Wakefield utilizada pela Exame.

Localização, disponibilidade, preço, infraestrutura e estratégia de distribuição mudam a equação.

E isso reforça uma ideia importante:

A capacidade logística não pode ser decidida apenas olhando para a metragem disponível no mercado.

Falta de espaço ou falta de capacidade?

Um CD visualmente cheio transmite uma mensagem bastante convincente.

• Paletes ocupados.
• Corredores movimentados.
• Áreas de staging pressionadas.
• Recebimento intenso.
• Picking disputando espaço com reposição.
• A percepção imediata é de saturação.
• Mas diferentes restrições podem produzir essa mesma sensação.
• A operação pode ter atingido o limite de área de piso.
• Pode ter atingido o limite de posições-palete.
• Pode possuir altura disponível, mas não uma configuração compatível com seu aproveitamento.
• Pode ter capacidade nominal de estoque, mas pouca seletividade.
• Pode armazenar mais, mas não conseguir movimentar mais.
• Pode apresentar gargalos em picking.
• Pode ter corredores inadequados aos equipamentos utilizados.
• Pode possuir estruturas desenhadas para um perfil de SKU que mudou.
• Pode ter estoque mal distribuído entre áreas de maior e menor giro.
• Por isso, dizer apenas que “o armazém está cheio” ainda não define qual investimento deve ser realizado.
• Antes da solução, vem o diagnóstico.

Área ocupada não é igual a capacidade de armazenagem

Imagine dois centros de distribuição com exatamente 10 mil m².

Eles possuem a mesma capacidade de armazenagem?

• Não necessariamente.
• A metragem de piso é apenas uma das variáveis.
• O pé-direito muda o volume potencial disponível.
• O número de níveis das estruturas altera a utilização vertical.
• O perfil das cargas determina dimensões e resistências necessárias.
• O tipo de equipamento de movimentação influencia corredores.
• A necessidade de acesso direto aos SKUs interfere na densidade possível.
• O giro modifica a lógica de posicionamento.
• O picking pode exigir áreas específicas.

Docas, circulação, segurança, staging, separação e expedição também consomem espaço necessário à operação.

É por isso que a pergunta “quantos metros quadrados possui o CD?” diz menos sobre capacidade do que parece.

Uma operação precisa pensar também em volume, posições, acesso e fluxo.

Um exemplo recente ajuda a visualizar essa diferença.

Na expansão de seu centro de distribuição em Barra Velha, Santa Catarina, a Havan está implantando um sistema autoportante com 35 metros de altura e capacidade superior a 40 mil posições-palete, integrado a transelevadores automatizados.

O caso não significa que estruturas dessa altura sejam adequadas para qualquer operação.

Pelo contrário.

Ele demonstra que a capacidade é consequência do projeto operacional e estrutural, e não simplesmente da quantidade de metros quadrados de piso.

O que medir antes de ampliar ou mudar o CD

Uma decisão de expansão deveria começar por um retrato técnico da operação atual.

Algumas perguntas ajudam a estruturar essa análise.

Qual é a ocupação real?

Não basta observar a lotação em um dia de pico.

É importante compreender ocupação média, sazonalidade, picos e projeções.

Um CD que trabalha permanentemente pressionado possui um problema diferente de outro que enfrenta saturação apenas em períodos específicos.

Quanto do pé-direito está sendo utilizado?

Existe volume cúbico disponível acima das estruturas atuais?

E, principalmente, esse volume pode ser utilizado de maneira compatível com cargas, equipamentos, piso, estrutura predial, normas aplicáveis e operação?

Altura disponível não significa automaticamente capacidade utilizável.

Qual é o perfil das cargas?

Peso, dimensões, tipo de palete, estabilidade, unitização e características dos produtos interferem diretamente no dimensionamento.

Uma estrutura desenhada para determinada carga não deve simplesmente receber outra configuração sem análise técnica.

Qual seletividade a operação precisa?

Quanto maior a necessidade de acesso direto a diferentes SKUs, maior tende a ser a importância da seletividade.

Aumentar densidade sacrificando acesso pode resolver uma restrição e criar outra.

Como estão os corredores e equipamentos?

Empilhadeiras, transelevadores e outros equipamentos possuem requisitos diferentes de movimentação.

Reduzir corredores apenas para ganhar posições pode comprometer o fluxo se a solução não for compatível com a operação.

Como o estoque deverá crescer?

A configuração adequada para o volume atual pode se tornar insuficiente rapidamente.

Por isso, o dimensionamento precisa considerar crescimento projetado e mudanças de mix, canais e perfil de pedidos.

O diagnóstico deve responder não apenas quanto cabe hoje, mas quanto a operação precisará suportar amanhã.

Reconfigurar, expandir ou mudar?

Depois do diagnóstico, três caminhos principais podem aparecer.

Nenhum deles é automaticamente superior.

Reconfigurar

Faz sentido investigar esse caminho quando o imóvel ainda apresenta potencial de aproveitamento e a limitação está relacionada à configuração da armazenagem.

Isso pode envolver revisão de layout, níveis, estruturas, endereçamento, corredores ou sistemas utilizados.

A expansão da Havan ilustra uma versão de grande escala dessa lógica: ampliar capacidade dentro da estratégia do próprio CD por meio de uma nova configuração estrutural.

Mas reconfigurar não significa necessariamente verticalizar.

E verticalizar não significa simplesmente adicionar níveis.

A solução depende das características reais da operação.

Expandir

Pode ser o caminho quando o local atual é estrategicamente adequado, mas a área ou capacidade disponível já não consegue acompanhar a demanda.

A expansão pode ocorrer no mesmo complexo, em área contígua ou por meio de uma ampliação estrutural, dependendo das condições do imóvel.

Nesse caso, é necessário avaliar não apenas a armazenagem adicional, mas como a nova área será integrada ao fluxo existente.

Mudar ou criar outro CD

Há situações em que a localização, a área disponível, a malha logística ou a própria estratégia comercial justificam outro imóvel.

A Ypê oferece um exemplo recente.

A companhia anunciou investimento de R$ 161 milhões em um centro de distribuição de 11.155 m² em Sapucaia do Sul, na Região Metropolitana de Porto Alegre. A estratégia é aproximar estoques do mercado consumidor do Sul, aumentar a agilidade de abastecimento e nível de serviço.

Nesse caso, a decisão envolve muito mais do que simplesmente encontrar espaço para estoque.

Existe uma lógica de rede.

Mais densidade também pode criar novos gargalos

Existe um risco em transformar otimização de espaço em uma corrida pelo maior número possível de posições.

Um CD não existe apenas para guardar produtos.

• Ele precisa recebê-los.
• Movimentá-los.
• Acessá-los.
• Separá-los.
• Reabastecer áreas de picking.
• Consolidar pedidos.
• Expedi-los.

Se aumentar a densidade prejudica essas atividades, o ganho de capacidade nominal pode vir acompanhado de perda de adequação operacional.

Por isso, projetos de estrutura de armazenagem precisam equilibrar variáveis que muitas vezes competem entre si:

• densidade;
• seletividade;
• velocidade de acesso;
• giro;
• perfil das cargas;
• equipamentos;
• corredores;
• picking;
• reposição;
• segurança;
• crescimento futuro.

Não existe uma configuração universalmente mais eficiente.

Existe uma configuração mais adequada a determinado perfil operacional.

O custo da decisão não está apenas no aluguel

Ao comparar permanecer, expandir ou mudar, olhar apenas para o preço do metro quadrado pode produzir uma análise incompleta.

Uma mudança de CD pode envolver:

• projeto e adequação do novo imóvel;
• desmontagem e reinstalação de estruturas;
• aquisição de novas estruturas e equipamentos;
• transferência de estoque;
• períodos de operação paralela;
• alterações de rotas;
• mudanças em contratos de transporte;
• adequações de sistemas;
• impactos sobre pessoas;
• riscos durante a transição.

Ao mesmo tempo, permanecer em um imóvel inadequado também possui custos.

• Distâncias internas excessivas.
• Limitações de capacidade.
• Congestionamentos.
• Operações provisórias.
• Estoque externo.
• Dificuldade para absorver crescimento.
• A decisão correta não é necessariamente aquela que evita investimento.

É aquela que compara o investimento com a capacidade e o desempenho que a operação precisa alcançar.

Novos CDs continuam sendo uma decisão estratégica válida

Diagnosticar melhor o espaço atual não significa defender que empresas devam evitar novos centros de distribuição.

O mercado recente mostra exatamente o contrário.

Além do investimento da Ypê, a Growth Supplements abriu um CD de 5 mil m² em Extrema, Minas Gerais, para apoiar sua expansão no Sudeste e o avanço em canais como varejo físico, marketplaces e B2B.

Outro exemplo é Amazon e DHL Supply Chain, que inauguraram um centro de distribuição de aproximadamente 31 mil m² em Cariacica, Espírito Santo. A unidade possui capacidade inicial superior a 420 mil pacotes por semana e faz parte da estratégia de acelerar entregas no estado.

São decisões ligadas à expansão de mercado, proximidade do consumidor, canais, nível de serviço e configuração da rede logística.

Ou seja:

Um novo CD faz sentido quando resolve o problema estratégico correto.

O que precisa ser evitado é assumir que qualquer sensação de saturação necessariamente exige mais metros quadrados.

Capacidade deve ser tratada como uma decisão de engenharia

Quando uma operação cresce, existem duas perguntas diferentes:

Quanto espaço temos?

e

Quanto de operação esse espaço consegue suportar?

A segunda é mais difícil.

Ela exige compreender perfil de carga, giro, seletividade, equipamentos, estruturas, pé-direito, corredores, posições, picking, movimentação e crescimento projetado.

É nesse ponto que a engenharia de armazenagem se torna parte da decisão estratégica.

A Altamira desenvolve projetos e sistemas de armazenagem considerando as características específicas de cada operação, desde porta-paletes e outras configurações estruturais até o dimensionamento necessário para aproveitar o espaço de maneira compatível com cargas, acesso e fluxo.

O objetivo não deve ser colocar o máximo possível de estruturas dentro de um galpão.

Deve-se construir a capacidade adequada para a operação que aquele CD precisa executar.

A decisão começa pelo diagnóstico da restrição

Com vacância reduzida em mercados importantes e demanda elevada por galpões logísticos, cada metro quadrado ganha peso maior na decisão de Supply Chain.

Mas isso não transforma a reconfiguração em resposta automática.

Há operações que precisam mudar.

Outras precisam expandir.

Outras ainda podem descobrir capacidade adicional dentro do espaço que já ocupam.

A decisão começa por separar conceitos que parecem iguais, mas não são:

• A área não é volume.

• Volume não é posição.

• Posição não é seletividade.

• Densidade não é capacidade operacional.

E ocupação elevada não significa, sozinha, que o imóvel chegou ao seu limite.

Antes de assinar outro contrato, ampliar uma instalação ou redesenhar estruturas, vale responder à pergunta mais importante:

qual é a restrição real de capacidade do nosso centro de distribuição?

É a resposta a essa pergunta e não apenas a percepção de que “está faltando espaço” que deve orientar a próxima decisão de investimento.

 

Seu centro de distribuição está operando com alta ocupação ou precisa absorver crescimento de estoque e operação?

A Altamira pode avaliar o perfil de cargas, estruturas existentes, layout, pé-direito, posições, equipamentos e necessidades futuras para desenvolver uma configuração de armazenagem coerente com a capacidade e o fluxo que a operação realmente precisa

 

Referências

Galpões Logísticos de São Paulo Têm Maior Ocupação desde 2008, mostra CBRE
Rio tem o galpão mais barato da América Latina. Santos ajuda a explicar por quê | Exame
Ypê investe R$ 161 milhões em novo Centro de Distribuição no Rio Grande do Sul | SuperVarejo
Growth Supplements investe em novo CD de 5 mil m² para acelerar expansão no Sudeste – Economia SP
Amazon acelera entregas no Espírito Santo com novo centro de distribuição em parceria com a DHL Supply Chain em Cariacica – DHL – Brasil
Expansão do CD da Havan terá sistema autoportante de 35 metros implantado pela Águia Sistemas – Tradenix