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Falta galpão no Brasil: a saída é verticalizar o CD

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O Brasil está ficando sem galpão — e a resposta não é construir mais, é subir

Quando um centro de distribuição ultrapassa 85% de ocupação, a reação mais comum é olhar para fora.

A equipe começa a pesquisar novos galpões, avaliar contratos de locação, comparar municípios e calcular o custo de uma mudança. A conclusão parece lógica: se não há mais posições disponíveis, é preciso encontrar uma área maior.

O problema é que essa decisão pode partir de uma leitura incompleta do espaço.

Enquanto gestores procuram novos metros quadrados no mercado imobiliário, milhares de metros cúbicos podem permanecer inutilizados dentro do galpão atual. Estão acima das cargas, dos corredores e das estruturas existentes — em uma área pela qual a empresa já paga, mas que ainda não foi convertida em capacidade de armazenagem.

Em um mercado com vacância historicamente baixa, aluguéis elevados e empreendimentos pré-locados antes mesmo da entrega, ignorar essa altura ociosa pode custar caro.

A resposta para a falta de espaço nem sempre está em um novo endereço.

Muitas vezes, está alguns metros acima do estoque.

Vacância em mínima histórica: o mercado de galpões em 2026

O Brasil encerrou 2025 com a menor taxa de vacância de galpões logísticos de sua série histórica.

De acordo com levantamento publicado pela Forbes, a JLL registrou uma vacância nacional de 7,7%, enquanto a Colliers Brasil apontou 7% e a Cushman & Wakefield, 6,56%. Embora as consultorias utilizem metodologias diferentes, os resultados convergem para o mesmo diagnóstico: o mercado brasileiro de galpões opera em um patamar de disponibilidade estruturalmente baixo.

A pressão continuou em 2026. No segundo trimestre, o relatório Industrial MarketBeat da Cushman & Wakefield registrou taxa de vacância de apenas 4,32% entre os galpões de alto padrão pesquisados no país. A absorção líquida chegou a 591.271 m², dos quais 526.971 m² estavam concentrados na região Sudeste.

O mesmo relatório apontou preço pedido médio de R$ 28,91 por m² no Brasil. Em São Paulo, o valor chegou a R$ 32,37 por m², reforçando a pressão sobre empresas que precisam crescer próximas dos principais mercados consumidores.

O desequilíbrio entre oferta e demanda também aparece nas projeções para o ano. Segundo estimativa do Grupo Erea divulgada pelo Metro Quadrado, o mercado pode enfrentar um déficit de aproximadamente 500 mil m² de galpões A e A+ em 2026.

A expectativa considera uma demanda líquida de cerca de 3,5 milhões de m² diante de uma oferta efetivamente disponível estimada em 3 milhões de m². Parte dos novos empreendimentos já chega ao mercado pré-locada ou comprometida com operações construídas sob medida.

Isso significa que o problema não é simplesmente encontrar um galpão maior.

É encontrar um galpão maior, na localização adequada, com infraestrutura compatível, dentro do prazo da operação e por um valor que não comprometa o custo logístico.

Quem está pressionando a demanda: Mercado Livre, Cubbo e Exeltis

Os movimentos recentes de grandes empresas ajudam a explicar por que a demanda por armazenagem continua crescendo.

O Mercado Livre anunciou a abertura de 14 novos centros de distribuição no Brasil em 2026. Com a expansão, sua rede de fulfillment deve passar de 34 para 48 unidades, acompanhada pela criação de aproximadamente 28,2 mil postos de trabalho na área logística.

A ampliação da malha não serve apenas para acomodar mais estoque. Ela aproxima os produtos dos consumidores, aumenta a capilaridade da operação e reduz os prazos de entrega.

No Rio Grande do Sul, por exemplo, a companhia confirmou um centro de distribuição de 38,7 mil m² em Gravataí, com previsão de 720 empregos diretos. A instalação ocorreu seis anos depois de uma primeira tentativa de entrada no município.

O caso mostra como uma localização estratégica pode continuar relevante por anos — e como a disponibilidade imobiliária, as condições tributárias e a infraestrutura local interferem diretamente na expansão logística.

A Cubbo enfrenta um desafio semelhante. A multinacional de fulfillment inaugurou em Extrema, Minas Gerais, sua quinta unidade brasileira. A empresa processa mais de 1 milhão de pedidos por mês e informou crescimento de 310% no Brasil entre 2024 e 2025.

Na indústria farmacêutica, a Exeltis Brasil transferiu seu centro de distribuição de Goiânia para o campus especializado da DHL Supply Chain em Extrema. A mudança ocorreu após a companhia registrar crescimento superior a 30% ao ano durante dois anos.

Na primeira etapa da nova operação, foram movimentadas mais de 1,23 milhão de unidades de medicamentos e suplementos importados.

E-commerce, farmácia, atacarejo, supermercados e indústrias operam com produtos e exigências diferentes. Contudo, todos enfrentam o mesmo desafio: quanto maior o negócio, maior tende a ser a pressão sobre posições de armazenagem, áreas de picking, recebimento e expedição.

O estoque pode crescer em poucos meses.

A criação de um novo empreendimento logístico, por outro lado, exige terreno, projeto, licenciamento, construção e implantação.

85% de ocupação: o ponto de atenção do armazém

Um centro de distribuição não precisa estar com 100% das posições ocupadas para atingir seu limite operacional.

A ISMA aponta que 85% de ocupação representa um importante ponto de atenção. A partir desse patamar, começam a surgir sinais como congestionamento nos corredores, erros de separação, redução da velocidade de movimentação e maior risco de avarias.

O percentual não deve ser tratado como uma regra rígida aplicável igualmente a qualquer operação. A capacidade funcional depende de fatores como:

quantidade e variedade de SKUs;
velocidade de giro dos produtos;
dimensões e peso das cargas;
sazonalidade;
regras de endereçamento;
equipamentos de movimentação;
configuração dos corredores;
tipo de estrutura utilizada;
desempenho do WMS.

Mesmo assim, os sintomas de uma operação próxima da saturação são fáceis de reconhecer.

Os paletes permanecem por mais tempo no recebimento porque não há posições adequadas. Produtos de baixo giro ocupam endereços estratégicos. A reposição interfere no picking. Cargas são temporariamente colocadas em corredores ou áreas de circulação.

A estrutura ainda comporta fisicamente os produtos, mas a operação deixa de fluir.

De acordo com a ISMA, o paradoxo é que o armazém mais cheio frequentemente se torna o menos produtivo. A falta de posições vazias reduz o espaço necessário para movimentação, reposicionamento de cargas e absorção dos picos de demanda.

É nesse momento que a empresa costuma concluir que precisa de outro galpão.

Antes disso, porém, existe uma pergunta mais precisa:

A capacidade realmente acabou ou o layout atual deixou de conseguir aproveitá-la?

Altura ociosa: o galpão que você já tem — e não usa

O mercado imobiliário mede galpões em metros quadrados. A gestão da armazenagem também precisa considerar os metros cúbicos.

Imagine um centro de distribuição com 5.000 m² de área e 12 metros de pé-direito. Se as estruturas e cargas utilizam somente 5 metros de altura, existe uma diferença de 7 metros entre o topo da operação e a cobertura.

Em uma conta volumétrica simplificada:

5.000 m² × 7 metros = 35.000 m³ de altura potencialmente ociosa.

Isso não significa que todo esse volume possa ser diretamente convertido em posições-palete. Um projeto técnico precisa considerar sprinklers, iluminação, vigas, resistência do piso, equipamentos de movimentação, dimensões das cargas, afastamentos de segurança e normas aplicáveis.

O cálculo, no entanto, evidencia uma contradição importante: uma empresa pode estar procurando outro galpão enquanto mantém milhares de metros cúbicos pouco aproveitados dentro do imóvel atual.

Essa é a altura ociosa.

Ela não representa apenas o espaço vazio entre o estoque e o teto. Representa uma reserva de capacidade que ainda não foi transformada em posições, níveis de picking ou áreas operacionais.

Quanto de espaço volumétrico está sendo desperdiçado?

O diagnóstico da altura ociosa deve considerar:

o pé-direito efetivamente disponível;
as interferências técnicas da cobertura;
a resistência e o nivelamento do piso;
o peso e as dimensões dos paletes;
a quantidade atual de níveis;
o alcance dos equipamentos de movimentação;
a largura dos corredores;
a necessidade de acesso individual aos SKUs;
o fluxo entre recebimento, estoque, picking e expedição.

Depois desse levantamento, torna-se possível estimar quantas posições adicionais podem ser criadas e quais estruturas são mais adequadas para o perfil da operação.

Um caso divulgado pela Fisa Vertical relata aumento de 75% na capacidade de estoque da Fazenda Bom Jardim após a instalação de um sistema de porta paletes sob medida. O resultado é específico daquele projeto e não deve ser interpretado como uma promessa aplicável a qualquer armazém, mas demonstra o potencial de ganho quando a altura é corretamente aproveitada.

Antes de alugar mais metros quadrados, portanto, vale calcular quantos metros cúbicos ainda estão improdutivos.

Verticalizar ou expandir horizontalmente?

A comparação entre verticalizar o armazém e alugar outro imóvel não deve considerar apenas o custo das estruturas.

Um novo galpão pode envolver:

aluguel e condomínio;
garantias contratuais;
impostos e seguros;
adaptações e reformas;
transferência de estoque;
aquisição de equipamentos;
contratação ou deslocamento de equipes;
segurança e energia;
integração tecnológica;
transporte entre unidades;
duplicação temporária de inventário.

Tomando como referência o preço pedido de R$ 32,37 por m² registrado pela Cushman & Wakefield em São Paulo, um galpão de 5.000 m² representaria aproximadamente R$ 161.850 mensais apenas em aluguel — antes dos demais custos operacionais e contratuais.

A verticalização segue uma lógica diferente.

Em vez de adicionar uma nova área ao custo fixo da empresa, ela procura ampliar a quantidade de posições e áreas funcionais dentro do endereço existente.

Dependendo do mix de produtos e da operação, o projeto pode combinar:

porta paletes convencionais;
porta paletes de dupla profundidade;
estruturas para corredores estreitos;
drive-in;
pisos intermediários;
mezaninos;
sistemas integrados a áreas de picking.

A solução adequada depende do perfil do estoque. Uma empresa com grande variedade de SKUs pode priorizar seletividade. Outra, que trabalha com grandes lotes do mesmo item, pode buscar maior densidade.

Já uma operação de e-commerce pode precisar combinar uma área de reserva paletizada com níveis específicos para a separação de unidades.

Verticalizar não significa simplesmente instalar a estrutura mais alta possível.

Significa encontrar o equilíbrio entre densidade, seletividade, segurança e velocidade de movimentação.

A MundoLogística, com base em relatório da Kardex, destaca que o cálculo do custo de armazenagem deve considerar quanto cada metro quadrado realmente produz. Espaços mal aproveitados representam capital imobilizado, enquanto tecnologias de armazenamento vertical podem transformar áreas ociosas em capacidade operacional.

Porta paletes é ativo, não custo

A abertura da unidade da Cubbo em Extrema apresenta um exemplo interessante.

Ao assumir o imóvel, a companhia adquiriu parte dos equipamentos que pertenciam ao ocupante anterior, incluindo os porta paletes já instalados. Segundo a empresa, essas estruturas representam uma parcela relevante do investimento inicial necessário para colocar uma operação logística em funcionamento.

Esse movimento ajuda a reposicionar o porta paletes.

Ele não é apenas uma despesa utilizada para guardar mercadorias. É uma infraestrutura produtiva que determina quantos produtos podem ser armazenados, como serão acessados e com que velocidade circularão pelo centro de distribuição.

A Altamira desenvolve configurações convencionais, de dupla profundidade, com piso intermediário e para corredores estreitos. Os projetos são dimensionados de acordo com a carga, os equipamentos utilizados, a área disponível e a dinâmica operacional.

Quando corretamente especificada, a estrutura transforma altura em capacidade utilizável.

O caso Exeltis e DHL: capacidade como estratégia de crescimento

A transferência da Exeltis para o campus da DHL em Extrema mostra que a armazenagem não pode ser tratada apenas como uma decisão imobiliária.

A farmacêutica precisava aumentar sua capacidade sem perder rastreabilidade, controle de temperatura, segurança e previsibilidade.

A nova operação reúne áreas climatizadas, câmaras frias, sistemas automatizados de armazenagem, docas certificadas e infraestrutura preparada para manter as atividades por até 36 horas em caso de interrupção no fornecimento de energia.

Mais do que trocar de endereço, a empresa redesenhou o fluxo de recebimento, armazenagem, separação, expedição e distribuição.

Segundo a DHL Supply Chain, a nova estrutura foi projetada para absorver o crescimento da demanda da Exeltis com ganhos de escala e maior previsibilidade, preservando os requisitos de rastreabilidade e qualidade do setor farmacêutico.

A lição é clara: um centro de distribuição planejado apenas para o estoque atual tende a voltar ao limite sempre que o negócio cresce.

Um sistema de armazenagem dimensionado para expansão cria capacidade adicional e permite que a operação acompanhe novos ciclos de demanda.

A verticalização deixa, assim, de ser uma correção emergencial.

Passa a ser parte da estratégia de crescimento.

Você não precisa de mais galpão. Precisa de mais altura.

O Brasil continuará entregando novos galpões. Ainda assim, uma parte relevante dos melhores imóveis chega ao mercado pré-locada, enquanto varejistas, e-commerces, operadores logísticos, farmacêuticas e indústrias disputam as localizações mais eficientes.

Nesse cenário, procurar uma nova área deve ser uma decisão tomada depois de analisadas as possibilidades reais do espaço atual — não antes.

O primeiro passo é deixar de observar apenas a ocupação horizontal.

Quantos metros cúbicos estão disponíveis acima das cargas? Quantos níveis adicionais podem ser criados? O layout atual favorece o fluxo ou apenas reproduz uma configuração antiga? Os corredores estão dimensionados para os equipamentos utilizados? Produtos de alta e baixa rotatividade ocupam as posições corretas?

A Altamira projeta sistemas de armazenagem vertical sob medida, considerando as características das cargas, o mix de SKUs, o fluxo de picking, os equipamentos de movimentação e o pé-direito disponível.

Seu portfólio inclui porta paletes, drive-in, estantes industriais, mezaninos e outras estruturas destinadas ao aproveitamento inteligente do espaço.

Antes de assumir mais um aluguel, ampliar custos fixos ou transferir o estoque para outro endereço, vale descobrir quanto de capacidade ainda existe dentro do galpão atual.

Você não precisa, necessariamente, de mais galpão. Pode precisar de mais altura.

Antes de assinar um novo contrato de aluguel, calcule quantos metros cúbicos de altura ociosa sua operação já possui. Fale com um especialista da Altamira e avalie um projeto de verticalização para o seu centro de distribuição.